2020年投資效率哪家強?反正不是買房

作者:吳曉波

來源:吳曉波頻道

在國家堅決執行“房住不炒”的政策背景下,房子已經不再是一個最具投資效率的標的物了。

2020年還有半個多月行將結束,想必每個人都在盤點今年個人財富有沒有增值,有沒有跑贏通貨膨脹,于是很多人就會自然而然地提出一個問題:2021年我還能不能買房子? 

這個問題背后有兩個思考點。第一,今天中國的不動產還是不是一個很好的投資標的。第二,相較其他投資標的,不動產的投資效率到底是怎樣的?


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從數據來看,在過去的四年里,即2016年至2020年,中國100大城市的房地產價格增長水平,可能會偏離我們的實際感受。

2016年12月,全國百大城市房產價格指數是13035元/平方米。到2020年的11月,這個數字是多少呢?15755元/平方米。

簡單一算,中國房價四年漲了21%。如果算的是年均復合增長率,則房價平均每年上漲4.9%,而這35個月的平均CPI為3.3%,勉強跑贏通貨膨脹。

再具體到即將過去的2020年,百城房價指數增長4%,而一線城市的增幅僅為3%。

這些數字是不是遠低于你的預期?

再具體來看一些城市。

過去四年,北京和上海的房價年均復合增長率都只有2%,蘇州3%,武漢4%,杭州和成都是9%,貴陽漲得較猛,達到11%。

我們知道,目前中國內地房價最高的城市是深圳。2016年12月深圳房價指數為54886元/平方米,而2020年11月是54344元/平方米,同比下跌1%,年均復合增長率是0。

看到這組數據可能有人強烈質疑:明明深圳炒房都炒到假離婚,新房搖到手二手房市場一掛能賺個幾十幾百萬,復合增長率怎么可能是0?

值得一提的是,這組數據來源于中房指數CREIS,它是目前中國較為權威的房價評價系統。經CREIS計算的房價指數,樣本不僅包括了商品房、別墅、公房、經濟適用房等住宅類型,還有戶型、停車位、建筑面積等30個參考指標。

如果我們用這套系統來計算二手房的漲幅,2016年5月深圳二手房指數是8272,2020年5月為9429,年均復合增長率為3.3%,剛好等于通脹水平。

換言之,近四年去深圳投資新房,如果沒有出現接盤俠的話,資金就只能躺在鋼筋水泥里,既不賺也不虧。而如果突然哪天出現更嚴格的調控政策,比如買完新房后需要5年、6年才能掛牌轉讓,意味著房子被套住了,投資者就要承擔很大的現金流風險。


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既然今年全國百大城市房價增長率是4%,接下來我們來看2020年其他投資標的物的平均收益率。

如果今年你把錢以一年期定存的方式放到銀行里,那么它的年利率是1.75%,明顯不如投資不動產。但是如果你去投資黃金,買點金條,其投資收益率是13%。

這還不是最高的。

相比之下,股票型基金,從年初到12月4日的平均收益率是是37%;指數型基金,它的平均收益率是28%;債券型基金的收益率是所有基金產品中最低的,僅為2.6%,和在全國一線城市投資房產的收益率相差無幾,而股票型基金和指數型基金的收益率是房產投資年收益率的6~8倍左右。

這些數據聽上去挺冰冷的,但是它呈現了一個在我們的財富認知中很陌生的景象:以過去四年為一周期,在國家堅決執行“房住不炒”的政策背景下,房子已經不再是一個最具投資效率的標的物了。


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我們似乎發現了一個矛盾:既然一線城市有更好的產業,有更多年輕人口的流入,土地資源也更稀缺,為什么一線城市房產投資收益率只有3%,只能勉強抵御通脹?

因為國家真的是在嚴肅勸你別“投資”房產了,要照顧一下剛需人群。

根據中原地產研究中心統計數據,2018年全國房地產調控次數高達450次,2019年620次,創歷史新高。而今年調控的步伐依舊沒有停止:1-10月政策調控次數達到425次。

特別是今年7月15日,為抑制深圳樓市過熱,深圳住建局推出了“史上最嚴樓市調控”,核心內容包括卡緊購房資格、加大離異購房限制以及提高首付比例。

由此可見,國家調控房價的決心非常堅定,任何違背國家意志的行為都充滿巨大風險。

另一方面,房地產整個產業也被重點關照,房地產已不再是經濟發展的主引擎。

比如8月底,國家住建部和央行又提出了迫使房地產企業降低杠桿水平的“三道紅線”:

預收款后的資產負債率不得大于70%,凈負債率不得大于100%,以及現金短債比不小于一倍。

如果一家房企三條線全都踩中,接下來就不得擴大有息負債規模;而即使一條線都沒踩中,2021年有息負債規模增速仍不得超過15%。

由此出現了第二個矛盾:在今年的房地產市場中,“面粉”的價格一直在漲,但“面包”卻一直在打折。

2020年前10個月,全國百大城市土地成交價格同比增長14.8%,特別是一線城市迎來了爆發:土地成交面積同比大漲22%,土地出讓金更是上漲58%。

再根據《全國百城居住用地價格報告》,中國四個一線城市北上廣深居住用地價格達到1.72萬元/平方米,同比上漲19%。

土地的價格上漲了,但在“房住不炒”的調控政策下,一、二線城市的新房價格指數卻幾乎紋絲不動。

正是在這種充滿矛盾和兩難的宏觀環境下,中小房地產公司迎來了冬天,房地產行業開始了新一輪洗牌,呈現出行業集中程度不斷提高的趨勢。

據統計,到今年11月底,全國房地產企業破產數超過了400家,特別是原本從事制造業、在前幾年試圖到房地產行業來撈一點快錢的企業,這兩年大批地死去;而資金杠桿一向用得比較足的大型企業,今年以來頻繁曝出資金鏈緊張、降價賣房的消息。


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記得一年多前我就建議很多同學,如果你在中國的一二線城市已經擁有至少兩套房子,除非為了自身住房的改善,否則就不要進行新的不動產投資了。你的錢需要放到一些更具有投資效率的籃子里去。 

在投資上,我們每一個普通人不需要也不可能讓自己成為一名真正的專家。但是有兩點很重要:  

第一,你要知道投資增長的通道在哪里,過去20年投資房產吃到的是經濟高速發展的紅利,但以后未必是。

第二,你要找到專業的人來幫助你做更專業的投資。

格隆匯聲明:文中觀點均來自原作者,不代表格隆匯觀點及立場。特別提醒,投資決策需建立在獨立思考之上,本文內容僅供參考,不作為實際操作建議,交易風險自擔。

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